美国住房市场：抵押贷款“锁定”效应与住房通胀持续性

随着美国住房市场在利率波动中前行，结构性的“锁定”效应正成为市场正常化的主要障碍。持有历史低位抵押贷款利率的房主仍不愿出售，严重限制了现有存量，并维持着住房通胀的上升压力。

库存危机：供应为何没有回应？

在标准的经济周期中，住房供需会随着利率同步调整。然而，当前环境的特点是根深蒂固的结构性限制。由于搬家将要求许多房主以显著更高的当前市场利率重新获得融资，出售房产的动力已经消失。

需求和供应的不对称反应

在这种锁定环境中，我们观察到市场参与者对利率变化的反应存在明显差异：

• 需求情绪：潜在买家通常对即使是适度的抵押贷款利率下降也能迅速作出反应，从而在局部区域造成竞争加剧。
• 供应停滞：现有供应的反应速度要慢得多。放弃低于3%或4%的抵押贷款的财务惩罚，是阻止搬家的强大阻力。

这种动态使得价格跌幅不大，尽管负担能力处于历史低点，同时交易量也呈现出高度波动性。

宏观影响：持续的住房通胀

对于美联储和全球投资者而言，最关键的启示是住房通胀的持续性。作为滞后指标和核心通胀衡量标准中的重要组成部分，当供应受限时，住房通胀仍然居高不下。

即使能源或食品等波动性成分降温，住房市场的结构性紧张仍使租金和价格压力居高不下。这使得去通胀叙事复杂化，并可能导致比单独的周期性数据所显示的更长时间的限制性货币政策。

需要关注的关键指标

为了判断住房部门是否正在开始提供更有效的政策传导，市场参与者应关注几个领先指标：

• 抵押贷款申请：跟踪购买和再融资量，以识别需求变化。
• 供应月数：监测库存水平是否能突破其当前的狭窄范围。
• 新供应数据：分析建筑许可，观察新建筑是否能填补现有住房市场留下的空白。
• 新租约租金指标：寻找通常先于官方CPI变化的实时方向性信号。

总结

美国住房市场目前受结构而非仅仅商业周期的主导。抵押贷款锁定效应已将住房市场转变为货币政策的缓慢且不均衡传导者。在当前利率与“锁定”利率之间的利差充分缩小之前，住房市场仍然是快速去通胀的强大障碍。

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