Logement US : Effet « Locked-In » des Hypothèques et Persistance de l'Inflation du Logement

Alors que le marché immobilier américain navigue entre des taux d'intérêt fluctuants, un effet structurel de "locked-in" apparaît comme un obstacle majeur à la normalisation du marché. Les propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires historiquement bas restent réticents à vendre, limitant sévèrement l'inventaire existant et maintenant une pression à la hausse sur l'inflation du logement.

La crise de l'inventaire : pourquoi l'offre ne réagit pas

Dans un cycle économique standard, l'offre et la demande de logements s'ajustent en même temps que les taux d'intérêt. Cependant, l'environnement actuel est défini par une contrainte structurelle profonde. Étant donné que déménager obligerait de nombreux propriétaires à financer leur achat à des taux de marché actuels significativement plus élevés, l'incitation à mettre des propriétés en vente a disparu.

La réponse asymétrique de la demande et de l'offre

Dans cet environnement de "locked-in", nous observons une divergence distincte dans la façon dont les acteurs du marché réagissent aux changements de taux :

• Sentiment de la demande : Les acheteurs potentiels réagissent souvent rapidement, même à de modestes baisses des taux hypothécaires, créant des pics de concurrence localisés.
• Stagnation de l'offre : L'offre existante réagit beaucoup plus lentement. La pénalité financière de renoncer à une hypothèque à moins de 3% ou 4% agit comme un puissant moyen de dissuasion contre le déménagement.

Cette dynamique maintient les baisses de prix modérées malgré une accessibilité historiquement basse, tout en maintenant des volumes de transactions caractérisés par une forte volatilité.

Implication macroéconomique : persistance de l'inflation du logement

Pour la Réserve fédérale et les investisseurs mondiaux, le principal enseignement est la persistance de l'inflation du logement. En tant qu'indicateur retardé et composante majeure des mesures d'inflation sous-jacente, le logement reste élevé lorsque l'offre est contrainte.

Même si des composantes volatiles comme l'énergie ou l'alimentation se calment, la tension structurelle dans le logement maintient les pressions sur les loyers et les prix "collantes". Cela complique le récit désinflationniste et pourrait mener à une période de politique monétaire restrictive plus prolongée que ce que les seules données cycliques suggéreraient.

Mesures clés à surveiller

Pour évaluer si le secteur du logement commence à fournir une transmission de politique plus efficace, les acteurs du marché devraient se concentrer sur plusieurs indicateurs avancés :

• Demandes d'hypothèques : Suivre les volumes d'achats et de refinancements pour identifier les changements de demande.
• Mois d'offre : Surveiller si les niveaux d'inventaire peuvent sortir de leurs fourchettes étroites actuelles.
• Nouvelles données sur l'offre : Analyser les mises en chantier aux États-Unis et les permis de construire pour voir si les nouvelles constructions peuvent combler le vide laissé par le marché des maisons existantes.
• Indicateurs des loyers des nouveaux baux : Rechercher des signaux directionnels en temps réel qui précèdent souvent les changements officiels de l'IPC.

Le point essentiel

Le marché immobilier américain est actuellement régi par la structure plutôt que par le simple cycle économique. L'effet d'hypothèque "locked-in" a transformé le logement en un transmetteur lent et inégal de la politique monétaire. Tant que l'écart entre les taux actuels et les taux "locked-in" ne se réduira pas suffisamment, le logement restera un formidable obstacle à une désinflation rapide.

• Aperçu des mises en chantier aux États-Unis : Suivi de la transmission de la politique de taux d'intérêt
• Le logement comme canal d'inflation retardé : pourquoi le refuge compte toujours
• Stratégie du régime d'inflation américain : Suivi des canaux de persistance de l'inflation sous-jacente