美國房市：「鎖定」抵押貸款效應與住房通脹持續性

隨著美國住房市場應對波動的利率，一種結構性的「鎖定」效應正成為市場正常化的主要障礙。持有歷史低抵押貸款利率的屋主不願出售房屋，嚴重限制了現有庫存供應，並對住房通脹構成持續的上升壓力。

庫存危機：供應為何未能響應？

在標準的經濟週期中，住房供需會隨利率同步調整。然而，當前環境的特點是根深蒂固的結構性限制。由於搬遷將要求許多屋主以顯著更高的當前市場利率重新融資，出售房產的誘因已不復存在。

需求與供應的不對稱反應

在這種鎖定環境下，我們觀察到市場參與者對利率變化的反應存在明顯差異：

• 需求情緒：潛在買家通常對抵押貸款利率的微小下降也反應迅速，導致競爭在局部區域內激增。
• 供應停滯：現有供應的反應速度慢得多。放棄低於3%或4%抵押貸款的財務成本，對於搬遷構成強大阻礙。

這種動態導致儘管負擔能力處於歷史低點，價格跌幅仍不明顯，同時交易量波動劇烈。

宏觀影響：住房通脹持續高漲

對於聯準會和全球投資者來說，最關鍵的啟示是住房通脹的持續性。作為一個滯後指標和核心通脹衡量指標的重要組成部分，當供應受限時，住房通脹仍處於高位。

即使能源或食品等波動性組成部分降溫，住房供應的結構性緊張仍會使租金和價格壓力持續存在。這使得通縮敘事變得複雜，並可能導致比僅由週期性數據所暗示的更長時間的限制性貨幣政策。

要監控的關鍵指標

為評估住房部門是否開始提供更有效的政策傳導，市場參與者應關注幾個領先指標：

• 抵押貸款申請：追蹤購買和再融資量以識別需求變化。
• 供應月數：監控庫存水平是否能突破目前狹窄的範圍。
• 新供應數據：分析和建築許可證，以觀察新建築是否能彌補現有房屋市場留下的空白。
• 新租賃租金指標：尋找通常先於官方CPI變化的實時方向性信號。

結論

美國住房市場目前受結構而非僅商業週期驅動。「鎖定」抵押貸款效應已將住房變為貨幣政策緩慢而不均衡的傳導者。在當前利率與「鎖定」利率之間的差距充分縮小之前，住房仍是快速通縮的強大阻礙。

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